تاج خبر -گروه استان‌ها، بازار مسکن خراسان شمالی پس از یک دوره رکود طولانی مدت، در حال حاضر نشانه‌هایی از تحرک را نشان می‌دهد که افزایش تعداد معاملات نسبت به ۶ ماهه اول سال گواه این امر است.
در ماه‌های اخیر، بازار اجاره مسکن در خراسان شمالی به‌ویژه در بجنورد با نوسانات شدید و افزایش بی‌سابقه قیمت‌ها مواجه شده است؛ شرایطی که بسیاری از مستأجران را در تنگنای مالی قرار داده و حتی ادامه سکونت در محل فعلی را برایشان دشوار کرده است.
با وجود تعیین سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره‌بها از سوی شورای عالی مسکن، گزارش‌ها و روایت‌های مردمی نشان می‌دهد که این مصوبه در عمل کمتر رعایت می‌شود و مستأجران ناچارند میان افزایش سنگین اجاره یا جابه‌جایی به مناطق کم‌برخوردارتر یکی را انتخاب کنند.
یکی از مستأجران در بجنورد که چهار سال در یک واحد ۸۰ متری زندگی می‌کند، می‌گوید: سال گذشته اجاره‌ام حدود ۴۰ درصد افزایش یافت؛ امسال صاحبخانه علاوه بر افزایش اجاره، ودیعه را چند ده میلیون تومان بالا برد که دیگر توان پرداخت ندارم.
این جریان تنها یک نمونه است؛ مستأجران دیگر نیز روایت مشابهی دارند و «گزینه‌های مناسب برای اجاره» را بسیار محدود گزارش کرده‌اند. مثلاً یکی می‌گوید: شب‌ها در بنگاه‌ها خانه متناسب با شرایط و توان مالی پیدا نمی‌کنم.
گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد در محله‌ای از بجنورد، یک واحد ۹۰ متری با رهن ۵۰۰ میلیون ریال و اجاره ماهانه ۶۰ میلیون ریال عرضه شده است؛ در منطقه متوسط شهری نیز واحدی ۱۰۰ متری با رهن ۳ میلیارد ریال و اجاره ۷۵ میلیون ریال ماهانه قرار گرفته است. در منطقه بالا شهر، شرایط وخیم‌تر است: یک واحد با رهن ۱۰ میلیارد ریال و اجاره ماهانه ۲۰۰ میلیون ریال!
این در حالی است که مطابق مصوبه شورای عالی مسکن استان، سقف افزایش اجاره‌بها برای سال جاری ۲۵ درصد تعیین شده است.
همچنین، حمیدرضا کفاش، مدیرکل تعزیرات حکومتی خراسان شمالی هشدار داده است: اگر موجری افزایش بیش از ۲۵ درصدی اجاره‌بها داشته باشد، مستأجر می‌تواند شکایت کند و مالک ممکن است مشمول مجازات شود.
وضعیت عرضه و تقاضا
استان خراسان شمالی نیاز به حدود ۲۰ هزار واحد مسکونی دارد و حدود ۵۰ هزار خانوار در شهرها و روستاها اجاره‌نشین هستند.
از سوی دیگر بیش از ۷۸ هزار نفر متقاضی ثبت‌نام در طرح «نهضت ملی مسکن» استان هستند، که نشانگر وجود تقاضای بسیار بالاست.
این یعنی عرضه مسکن مخصوصاً برای اجاره‌نشینی در برابر تقاضا بسیار کم بوده و این فشار یکی از دلایل افزایش اجاره‌بها است.
گفت‌وگو با مستأجران
نرگس، مستأجری که یک آپارتمان ۵۵ متر در اختیار دارد، می‌گوید: برای تمدید قرارداد، صاحبخانه درخواست افزایش ۳۵ درصدی داشت و ودیعه را هم بالا برد؛ مجبور شدم به محله‌ای دورتر بروم چون گزینه‌های بهتر ندارم.
رضاپور یکی دیگر از مستأجران شهر در بجنورد می‌گوید: سال گذشته اجاره‌خانه‌ام ۳۰ درصد افزایش یافت و امسال صاحبخانه دوباره ۲۵ درصد افزایش دیگر درخواست کرده است. با این وضعیت، بخش زیادی از درآمدم صرف مسکن می‌شود و برای سایر هزینه‌ها کم می‌آورم.
گفت‌وگو با رئیس اتحادیه املاک بجنورد
امیر آخته، رئیس اتحادیه املاک خراسان شمالی در گفت‌وگو با تاج خبر، پایداری روند افزایش معاملات را تداوم سیاست‌های حمایتی مانند تسهیلات ارزان قیمت و بهبود کلی شرایط اقتصادی می‌داند.
وی هشدار می‌دهد: در غیر این صورت این خطر وجود دارد که تحرک موجود به یک حباب کوتاه مدت تبدیل شده و با تضعیف مجدد قدرت خرید، بازار به حالت رکود بازگردد.
آخته با اشاره به تبعات توقف تولید مسکن تأکید کرد: عدم وجود هیچ‌گونه توجیه اقتصادی برای سازنده‌ها و افزایش قیمت مصالح و دستمزدها موجب عقب‌ماندگی در بخش مسکن می‌شود.
رئیس اتحادیه املاک خراسان شمالی در خصوص نظارت اتحادیه بر نرخ ۲۵ درصدی که از سوی سازمان راه و شهرسازی ابلاغ می‌شود، بیان کرد: از آنجایی که ۷۰ درصد مشاوران املاک استان مستأجر هستند تمایلی به افزایش اجاره‌ها نداشته و این اتحادیه با نظارت کامل بر این موضوع مانع تخلف می‌شود
وی تصریح کرد: باتوجه به رکود موجود در بازار و ضعف قدرت مالی مستأجرین، قدرت پرداخت آنان تعیین کننده‌تر از دستور دولت بوده و با افزایش ۱۵ الی ۲۰ درصدی همراه بوده است.
آخته در ادامه با اشاره به تعیین نهایی قیمت توسط مکانیزم عرضه و تقاضا گفت: سیاست دستور و اجبار برای تعیین قیمت گاهی نتیجه‌بخش نبوده و بهتر است واگذاری کامل امور به مردم اجازه داد بازار به صورت طبیعی و توسط خود عاملان بازار پیش برود.
۳۰ درصد مردم خراسان‌شمالی مستأجرند
سیدعلی میرکریمی مدیرکل راه و شهرسازی خراسان‌شمالی در گفت‌وگو با تاج خبر وضعیت اجاره‌بها در استان خراسان‌شمالی به‌ویژه مرکز استان یعنی بجنورد را نشان دهنده شکاف قابل توجه بین مصوبات قانونی و واقعیت بازار دانست.
وی با اشاره به اینکه یک سوم جمعیت استان مستأجر هستند گفت: شورای مسکن استان، حداکثر افرایش اجاره‌بها برای سال ۴۰۴ را ۲۵ درصد تعیین کرده، با این حال گاهی شاهد افزایش ۳۰ الی ۵۰ درصدی اجاره‌بها هستیم که نشان دهنده عدم رعایت کامل قانون در بخشی از بازار است.
مدیرکل راه و شهرسازی خراسان‌شمالی بیان کرد: دلایل اصلی افزایش اجاره بها شامل کاهش عرضه واحدهای اجاره‌ای و خروج تدریجی بخشی از املاک از چرخه اجاره، تأثیر تورم عمومی و رشد هزینه‌های مالکیت و نگهداری ملک و ضعف نسبی در نظارت و اجرای مصوبات با وجود ابلاغ قانونی و تمرکز تقاضا بر واحدهای کوچک و میان متراژ است.
پیگیری قانونی و اعمال جریمه تا ۵ سال پس از انعقاد قرارداد
میرکریمی خاطرنشان کرد: واحدهای صنفی و موجران موظفند حداکثر نرخ افزایش را مطابق قرارداد ۲ سال قبل و مصوبه شورای مسکن عمل کنند و در صورت گزارش تخلف توسط مستأجر یا دستگاه‌های نظارتی، تا ۵ سال پس از انعقاد قرارداد امکان پیگیری قانونی و اعمال جریمه وجود دارد.
مدیر کل راه و شهرسازی خراسان‌شمالی تصریح کرد: توسعه نظارت و بازرسی میدانی، اعمال جرایم قاطع و آموزش حقوقی و الزام ثبت قراردادها از جمله راهکارهای جلوگیری از افزایش غیرقانونی نرخ اجاره‌بها هستند.
میرکریمی عزم جدی و هماهنگی بین دستگاه قضائی و اصناف، افزایش آگاهی عمومی و توانمندسازی مستأجران برای احقاق حقوق قانونی خود را الزامی خواند.
وی گفت: سامانه ملی املاک و اسکان قلب تپنده تنظیم بازار است و با الزام به ثبت کلیه قراردادها در این سامانه مشکل اصلی یعنی عدم شفافیت و نظارت در بدو امر حل می‌شود.
سقف اجاره بها رعایت نمی‌شود
بازار اجاره مسکن در استان خراسان شمالی در واقعیت با مقررات موجود فاصله دارد؛ مستأجران روزبه‌روز با شرایط سخت‌تر مواجه می‌شوند، سقف قانونی افزایش اجاره‌بها یا رعایت نمی‌شود یا اثرگذار نبوده است. برای رسیدن به تعادل در این بازار، تنها وضع قانون کافی نیست بلکه نظارت، عرضه مناسب و حمایت از مستأجران نیز باید به‌طور جدی پیگیری شود.
در نتیجه دولت باید با درایت و هوشمندی به دنبال خروج بازار مسکن از رکود باشد زیرا ادامه این وضعیت نه تنها مردم، بلکه دولت را با چالش‌های جدی مواجه خواهد کرد.
دولت و نهادهای ذیربط بایستی با تزریق پول به بازار مسکن و بالا بردن قدرت خرید مردم خروج از رکود در بخش مسکن را عملی کرده و مانع از فصلی و مقطعی شدن تحرک در بخش مسکن باشند.
اصلاح نظام تسهیلات مسکن یعنی پرداخت وام‌هایی با مبلغ بالا و سود کم در کنار تغییر الگوی ساخت به سمت مساکن کوچک مقیاس و پایین آوردن هزینه تولید و ریسک سرمایه‌گذاری برای سرمایه‌گذاران همچون حذف مالیات‌های متعدد و بیمه کارگری، تسهیل در صدور پروانه و کاهش بروکراسی، استفاده از تکنولوژی و فناوری‌های نوین و مصالح بادوام از آن جمله است.
خروج از بن‌بست و چرخه معیوب موجود در مسکن یعنی هزینه ساخت بالا، قیمت تمام شده بالا، بی صرفه شدن ساخت برای سازنده، خروج سرمایه از بخش مسکن و کاهش عرضه در آینده و تشدید بحران مسکن نیازمند برنامه جامع و چندبعدی است که علاوه بر تقویت تقاضا بر کنترل هزینه‌های تولید و تأمین مالی متمرکز باشد.
